En gestion immobilière comme en administration système, la clarté des attributions évite les conflits d’exploitation. La frontière entre les obligations du bailleur et celles de l’occupant est strictement cadrée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce texte détaille les interventions relevant de l’entretien courant et des menues réparations à la charge exclusive du locataire.
Pour un propriétaire soucieux de préserver son patrimoine, ce document sert de référentiel technique lors des états des lieux d’entrée et de sortie. C’est un complément indispensable au moment de choisir un bon locataire pour s’assurer que chacun mesure l’étendue de ses responsabilités d’usage.
1. Espaces extérieurs et dépendances privatives
Si le contrat accorde la jouissance exclusive d’un jardin ou d’un balcon, l’occupant doit en assurer la maintenance régulière :
- Jardins privatifs : tonte des pelouses, désherbage des allées, taille et élagage des massifs et arbustes, maintien en état des systèmes d’arrosage superficiels et nettoyage des bassins.
- Auvents, terrasses et balcons : élimination des mousses, lichens et dépôts végétaux susceptibles de dégrader l’étanchéité de surface.
- Gouttières et chéneaux : dégorgement des conduits et descentes d’eaux pluviales accessibles pour éviter les débordements d’eaux de toiture.
2. Ouvertures, menuiseries et vitrerie
L’entretien des accès et des dispositifs de fermeture conditionne la sécurité et l’isolation thermique du logement :
- Portes et fenêtres : graissage périodique des gonds, paumelles et charnières. Réparation des boutons, poignées, crémones et remplacement des petites quincailleries défectueuses.
- Vitrage : réfection des joints de mastic dégradés et remplacement des vitres fêlées ou brisées du fait de l’usage.
- Occultations : lubrification des mécanismes d’enroulement, réfection des cordages de stores, réparation des manivelles et remplacement partiel de lames de volets abîmées.
- Serrures et verrous : graissage des barillets, remplacement des clés perdues ou tordues et menues réparations sur les pênes.
3. Surfaces intérieures (murs, plafonds et sols)
Le locataire doit restituer un bien sain sans altération majeure des finitions :
- Murs et plafonds : rebouchage systématique des trous de chevilles ou de clous, raccords de peinture ou de papier peint en cas de dégradation localisée, remise en place de carreaux de faïence décollés.
- Sols : cirage ou entretien des parquets vitrifiés, nettoyage régulier des revêtements textiles et reprise des raccords de moquette ou de sol PVC en cas de taches ou brûlures.
- Placards : fixation des étagères branlantes, remplacement des tasseaux et réparation des charnières de placards intégrés.
4. Installations de plomberie et sanitaires
Le calcaire et les fuites lentes représentent une part importante des litiges locatifs. Cette gestion rejoint souvent les questions liées à la répartition des charges dans un immeuble collectif :
- Canalisations et évacuations : curage des siphons, dégorgement des conduites d’eaux usées, changement des joints toriques et colliers de serrage.
- Robinets et chasses d’eau : détartrage des mousseurs, remplacement des clapets, flotteurs et joints cloches des réservoirs de WC.
- Équipements de douche : remplacement du flexible et de la douchette entartrés ou fissurés.
- Assainissement autonome : vidange périodique des fosses septiques et nettoyage des bacs à graisse.
5. Électricité et équipements spécifiques
Les interventions électriques du locataire se limitent aux modules terminaux : remplacement des ampoules, tubes néons, fusibles ou réarmement des disjoncteurs divisionnaires, ainsi que la fixation des caches de prises et interrupteurs déboîtés. Le réseau encastré et le tableau général restent sous la responsabilité du bailleur.
Pour les appareils électroménagers fournis (four, hotte aspirante, réfrigérateur, climatiseur), le nettoyage des filtres, le dégivrage et le changement des joints relèvent de la maintenance locative. Enfin, le ramonage obligatoire annuel des conduits de cheminée ou de poêle doit être réalisé et attesté par l’occupant.
Précision juridique : Le locataire n’est jamais tenu de réparer les dégradations causées par la vétusté normale, un vice de construction ou un cas de force majeure. En cas de doute ou de désaccord persistant lors de la restitution du dépôt de garantie, il est recommandé de solliciter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) avant toute procédure judiciaire.
